Územní plán (ÚP)

V této části portálu se dozvíte:

• Co je územní plánování a k čemu slouží?
• Co v uzením plánu najdeme?
• Na co se v územkním plánu předevšim soustředit?
• Jak územní plán číst?

Co je uzemní plánování a k čemu slouží?

Územní plán je z hlediska obce a jejích občanů nejdůležitějším nástrojem územního plánování, občan se s ním setkává přímo či nepřímo nejčastěji. Územní plán se týká bezprostředně místa bydliště občana nebo jeho nemovitostí (staveb a pozemků).

Pořízení územního plánu obcí je dobrovolné. Stavební zákon neukládá povinnost ÚP pořizovat. Každá obec tedy nemusí mít územní plán. V praxi je pořízení ÚP spíše pravidlem a většina obcí jej má. Bez pořízení územního plánu nelze v obci vymezit zastavitelné plochy, tj. plochy pro novou výstavbu, mimo zastavěné území.

V některých obcích je možné se setkat se staršími, dosud platnými územními plány pod názvy územní plán sídelního útvaru (ÚP SÚ, příp. ÚPn SÚ) nebo územní plán obce (ÚPO). Tyto územní plány byly pořizovány a schvalovány podle již zrušeného stavebního zákona č. 50/1976 Sb. Současný stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění) ponechává uvedené územní plány v platnosti maximálně do 31. 12. 2022.

Nahlédnutí do územně plánovací dokumentace, zejména do územního plánu, se doporučuje již při prvních úvahách o záměru, který se týká výstavby, změny stavby, změny využití stavby nebo pozemku apod. Předejde se tak případným komplikacím a průtahům při územním a stavebním řízení, mnohdy také zbytečným nákladům na přepracování projektové dokumentace nebo její zbytečnou tvorbu.

V platném územním plánu je třeba sledovat zejména skutečnosti, které určují, jakým způsobem mohu být jednotlivé plochy (pozemky) v území využívány, a též další skutečnosti, ze kterých mohou pro občana následně vyplývat určité důsledky (např. povinnosti, výhody či nevýhody z hlediska vlastnického práva, věcná břemena apod.). Územní plán a jeho změny jsou zpravidla zahrnuty v úplném znění (právní stav) územního plánu. V případě starších změn dříve zpracovaných územních plánů nemusí být změny zapracovány v úplném znění, ale mohou být pouze součástí samostatné dokumentace

Co v územním plánu najdeme?

Každý z územních plánů, změn nebo úplných znění zahrnuje textovou část a grafickou část.

ÚP stanoví koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, plošného a prostorového uspořádání území obce (tj. urbanistickou koncepci), koncepci uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury (tj. dopravní a technické infrastruktury, občanského vybavení a veřejných prostranství).

ÚP vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejm. zastavitelné plochy, plochy změn v krajině, plochy přestavby, plochy pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů.

ÚP může vymezit plochu nebo koridor, kde je rozhodování o změnách v území podmíněno dohodou o parcelaci (tj. smlouvou s vlastníky pozemků a staveb dotčených navrhovaným záměrem), zpracováním územní studie nebo vydáním regulačního plánu.

V zastavěném území ÚP řeší zejména jeho plošné a prostorové uspořádání, vymezení ploch s rozdílným způsobem využití, zastavitelných ploch, ploch přestavby a stanovení podmínek využití těchto ploch. Plochy s rozdílným způsobem využití jsou plochy vymezené dle stávajícího nebo požadovaného způsobu využití; určují, pro jaký účel či funkci jsou plochy určeny, jakým způsobem může být daná plocha využívána.

V nezastavěném území ÚP řeší zejména jeho plošné a prostorové uspořádání, vymezení ploch s rozdílným způsobem využití, územního systému ekologické stability, cestní sítě, protierozních opatření, ochrany před povodněmi, rekreace, dobývání ložisek nerostných surovin a stanovení podmínek využití těchto ploch.

Pro plochy s rozdílným způsobem využití ÚP stanovuje převažující účel využití (tj. hlavní využití, je-li možné je stanovit), přípustné využití, nepřípustné využití, popřípadě podmíněně přípustné využití. ÚP stanovuje podmínky prostorového uspořádání, vč. základních podmínek ochrany krajinného rázu, tj. např. výškovou regulaci zástavby, charakter a strukturu (způsob) zástavby, rozmezí výměry stavebních pozemků a intenzity jejich využití (tj. jak velká část pozemku může být zastavěna)

ÚP vymezí veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření, stavby a opatření k zajišťování obrany a bezpečnosti státu a plochy pro asanaci, pro které lze práva k pozemkům a stavbám vyvlastnit a vymezí veřejně prospěšné stavby a veřejná prostranství, pro které lze uplatnit předkupní právo.

Součástí územního plánu je i jeho odůvodnění, ve kterém najdeme zejména zdůvodnění daného řešení včetně vybrané varianty řešení, vyhodnocení účelného využití zastavěného území, vyhodnocení potřeby vymezení zastavitelných ploch a též koordinační výkres, který zahrnuje jak limity využití území, tak řešení navržené územním plánem.

Na co se v územním plánu především soustředit? 

Je třeba se podívat zejména na hlavní výkres (v některých starších dokumentacích nazývaný komplexní urbanistický návrh). Hlavní výkres obsahuje zejména hranice zastavěného území, urbanistickou koncepci, vymezení ploch s rozdílným způsobem využití, zastavitelných ploch, ploch přestavby a systému sídelní zeleně a dále koncepci uspořádání krajiny (vč. ploch změn v krajině, územního systému ekologické stability, protierozních opatření, ochrany před povodněmi, dobývání ložisek nerostných surovin atd.), veřejné infrastruktury (včetně vymezení ploch a koridorů pro dopravní a technickou infrastrukturu), ploch a koridorů pro územní rezervy. Některé koncepce lze zpracovat na samostatných výkresech.

Nové územní plány obsahují výkres základního členění území obsahující důležité informace, zejm. hranice zastavěného území, zastavitelných ploch, ploch přestavby, ploch změn v krajině, ploch a koridorů územních rezerv a také ploch a koridorů, ve kterých je rozhodování o změnách v území podmíněno uzavřením dohody o parcelaci (vymezení ploch, kde jsou stanoveny některé podmínky pro rozhodování v území, z jiného výkresu nezjistíme), zpracováním územní studie nebo vydáním regulačního plánu a vymezení části územního plánu s prvky regulačního plánu.

Na samostatných výkresech, které jsou z hlediska občana též důležité, najdeme vždy veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření a asanace, popř. pořadí změn v území (tzv. etapizace).

Dalšími důležitými údaji obsaženými v územním plánu jsou limity využití území, které vyplývají jednak z právních předpisů (např. ochranné pásmo nadzemního elektrického vedení vysokého napětí) nebo jsou stanoveny na základě právních předpisů (např. výpočtem určené ochranné pásmo zemědělské živočišné výroby) anebo plynou z vlastností území (např. území ohrožené sesuvy půdy). V územních plánech, vydaných podle současného stavebního zákona, jsou limity využití území zahrnuty v koordinačním výkresu v odůvodnění územního plánu, ve starších územních plánech je obvykle najdeme v závazné části územního plánu.

Jak územní plán číst?

Barevné rozlišení jednotlivých ploch a případný kód v dané ploše hlavního výkresu určují, pro jaký způsob využití (účel) je plocha vymezena. Ve většině územních plánů jsou rozlišovány plochy bydlení, občanského vybavení (kultura, administrativa, školství, obchod, sport, služby aj.), výroby a skladování (zemědělství, průmysl, podnikání apod.), dopravní infrastruktury (železnice, silnice, parkování atd.), technické infrastruktury (čistírny odpadních vod, regulační stanice, vodojemy apod.), veřejných prostranství a další.

Nezbytnou součástí výkresů je legenda. Barevně vyznačené ploše (někdy doplněné značkou umístěnou v této ploše) musí odpovídat plocha stejné barvy a označení v legendě, u které je uveden název (popis) plochy. Pod takto zjištěným názvem plochy najdeme v textové části územního plánu podmínky využití dané plochy (ve starších územních plánech takzvané regulativy). V podmínkách využití plochy se zpravidla uvádí hlavní využití plochy (např. bydlení), přípustné využití plochy (např. v rámci ploch bydlení mohou být přípustné individuální garáže, zahrady) a nepřípustné využití plochy (např. v rámci ploch bydlení mohou být nepřípustné stavby pro výrobu a zemědělství), příp. se stanoví podmíněně přípustné využití těchto ploch (tj. uvedou se podmínky, za jakých lze v ploše umístit určitou stavbu či využívat plochu pro určitý účel, zde je při povolování rozhodující skutečnost, zda záměr splňuje podmínku, která je u podmíněného využití uvedena, např. ochranu vnitřních prostor určených pro bydlení před nadměrným hlukem). U nových územních plánů jsou dále uvedeny podmínky prostorového uspořádání území včetně základních podmínek ochrany krajinného rázu (např. výšková regulace zástavby, stanovení charakteru a struktury zástavby, stanovení rozmezí výměry pro vymezování stavebních pozemků a intenzity jejich využití). Některé podmínky platné zpravidla pro více ploch jsou popsány i v jiných kapitolách textové části územního plánu.

Zpracováno s využitím mimořádné přílohy časopisu Urbanismus a územní rozvoj č. 1/2020 „Občan a územní plánování“.